Umschuldung Baufinanzierung

Umschuldung Baufinanzierung Finanzierungsarten

Baufinanzierung

Wann kann ich umschulden? Zum Beispiel zum Ende der Zinsbindung, wenn bei Ihrem Baukredit die Zinsbindung endet, können Sie problemlos Ihren Kreditgeber wechseln.
Hausbanken ängstigen Kunden die wechseln häufig mit dem Argument, bei einer Umschuldung würden durch den Bankenwechsel hohe Gebühren anfallen. Dabei liegen diese meist weit unter dem, was Sie sparen können. Damit Sie nicht unnötig unter Zeitdruck geraten, sollten Sie mindestens sechs Monate vor Ablauf einer bestehenden Zinsbindung die vollständigen Finanzierungsunterlagen einreichen.

Baufinanzierung jetzt kostengünstig umschulden

Forwarddarlehen

Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft bald aus und Sie möchten nicht riskieren, dass nach der Zinsbindungsfrist die Zinsbelastung steigt.
Um dies zu umgehen, können Sie bereits heute ein Forward-Darlehen mit einem fest vereinbarten Zinssatz abschließen. Sie sichern sich somit einen günstigen Zinssatz für ein zukünftiges Forward-Darlehen, dass ihr altes Darlehen nach Auslaufen der Zinsbindung ablösen wird.
Die neue Darlehenssumme entspricht der Restschuld des alten Darlehens zum Auslauftermin. Der Zins des Forward-Darlehens berechnet sich aus dem Nominalzins des aktuellen Darlehens addiert mit dem Produkt aus der Restlaufzeit (in Monaten) des aktuellen Darlehens und einem festgelegten Aufschlag.

Umschuldung während der Zinsbindung bei der Baufinanzierung

Eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung ist äußerst mühsam und rechnet sich so gut wie nie. Die einzige Ausnahme besteht bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren, da Sie nach deutschem Recht (§ 489 I Nr. 3 BGB) zehn Jahre nach Vollauszahlung grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten das Darlehen ganz oder teilweise zurückzahlen können.
Bei Zinsbindungen unter zehn Jahren sind Sie auf den guten Willen des bestehenden Kreditgebers angewiesen und der hält sich bei entsprechenden Abwanderungsgedanken Ihrerseits in Grenzen. Auch wenn der Kreditgeber bereit ist, Sie aus dem bestehenden Vertrag frühzeitig aussteigen zu lassen, wird er dies nur gegen Zahlung einer  Ausgleichszahlung, der so genannten Vorfälligkeitsentschädigung, tun.
Die Banken beanspruchen die Vorfälligkeitsentschädigung, um daraus entstehende Zinsverluste auszugleichen. Bei der Berechnung wird die Differenz zwischen Ihrem vereinbarten Zinssatz und der aktuellen Rendite für eine "Alternativanlage" der Bank kalkuliert.

Als Alternativanlage gelten Pfandbriefe mit einer identischen Laufzeit wie Ihre restliche Zinsbindung.
Nach der derzeitigen Rechtsprechung besteht kein Anspruch auf die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens, wenn diese ausschließlich auf die Sicherung günstigerer Zinskonditionen abzielt. Lehnt die Bank den Umschuldungswunsch eines Darlehensnehmers ab, bleibt diesem folglich nichts anderes übrig, als das Darlehensverhältnis bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindung fortzusetzen. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie mit der Umschuldung bis zum Ende der Zinsbindung warten und somit das Risiko steigender Zinsen in Kauf nehmen müssen. Bei einer restlichen Zinsbindungsfrist von bis zu 36 Monaten gibt es die Möglichkeit, sich die aktuell günstigen Zinssätze zu sichern.

Heute im Voraus

Wenn die Bauzinsen niedrig sind und Ihre Zinsbindung erst innerhalb der nächsten zwölf bis 36 Monate ausläuft, müssen Sie nicht zwangsläufig zusehen, wie die Zinsen steigen. Mit so genannten Forward-Darlehen können Sie sich schon heute die Zinsen für Ihre künftige Anschlussfinanzierung sichern. Wie das geht, lesen Sie weiter.

Wie weit im Voraus kann man ein Forwarddarlehen abschließen?

In der Regel sind Forwarddarlehen bis zu 36 Monate vor Ablauf ihres alten Darlehens möglich.

Welche Laufzeiten sind bei einem Forwarddarlehen möglich?

Die Laufzeiten werden von 5 bis 20 Jahre Zinsfestschreibungszeit angeboten.

Finanzierungsarten (näheres nachfolgend)
  • Annuitätendarlehen
  • Darlehen mit variablen Zinsen
  • Bankvorausdarlehen
  • Cap-Darlehen
  • Forwarddarlehen
  • Bauspardarlehen
  • Tilgungsdarlehen, Tilgungsaussetzungsdarlehen, Festdarlehen, Versicherungs-, Fondsdarlehen
  • KfW-Darlehen
  • Länderförderdarlehen (WFA-Darlehen)
Wissenswertes zu den Themen Finanzierung & Immobilien

Bekanntlich gibt es kein Patentrezept für die optimale Finanzierung Ihres Immobilientraums. Viele Faktoren spielen hier eine Rolle. Sehr entscheidend kann die individuelle Zusammenstellung von Finanzierungsarten, bestehenden Bausparverträgen, Lebensversicherungen und öffentlichen Fördermitteln sein.

Damit Sie Ihre Immobilie optimal finanzieren können, hilft Ihnen ein Baufinanzierungsexperten gerne weiter bei dem besten Einsatz Ihres Kapitals. Unabhängig davon bieten wir Ihnen im Folgenden einen kleinen Überblick über die zurzeit gängigen Finanzierungsarten.

Das Darlehen (auch: der Darlehensvertrag, alternative Schreibweise Darlehn und Darlehnsvertrag) ist ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den der Darlehensgeber verpflichtet wird, dem Darlehensnehmer einen bestimmten Geldbetrag oder eine vereinbarte vertretbare Sache zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer wird verpflichtet, bei Fälligkeit den Betrag bzw. die oder eine Sache gleicher Art, Güte und Menge zurückzuerstatten und, falls vereinbart, ein Darlehensentgelt (Zins) zu zahlen.

Im Gegensatz zum Darlehen versteht man meist unter Kredit eine Verbindlichkeit, die nach ihrem Entstehen nicht nur getilgt, sondern unter bestimmten Umständen auch erhöht werden kann. Mangels eigener gesetzlicher Regelungen beurteilt sich der Kredit nach den Gesetzesnormen über das Darlehen.

Folgende Darlehensarten sind zurzeit in Deutschland für Ihre Baufinanzierung relevant:

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich. Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt.

Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Die Tilgung sollte pro Jahr mindestens 1 Prozent der Kreditsumme betragen. Privatdarlehen von Banken werden oft als Annuitätendarlehen vergeben, da die gleich bleibende Rate eine gute Kalkulationsgrundlage für den Kunden bietet.

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. In Deutschland wird der Zinssatz üblicherweise für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre festgeschrieben. Danach kann der Vertrag gekündigt werden bzw. ein neuer Zinssatz für die Weiterführung des Vertrages muss verhandelt werden.

+ Grundsätzlich gut geeignet zur Eigenheimfinanzierung; bei langer Zinsbindung stabile monatliche Belastung und kalkulierbarer Schuldenabbau

- Zinserhöhungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung

Darlehen mit variablen Zinsen

Alternativ zum Festzinsdarlehen (Annuitätendarlehen) kann auch ein variabler Zinssatz vereinbart werden, der in regelmäßigen Abständen aktualisiert wird, etwa in Abhängigkeit des EURIBOR oder eines anderen Indizes. Eine weitere Option ist es, die Annuitäten durch gleich bleibende Monatsraten zu ersetzen, bei denen jeweils ein Zwölftel des nominalen Jahreszinssatzes zu zahlen ist (monatliche Tilgung bei gleich bleibenden Raten, die jedoch jährlich von Zinsänderungen betroffen werden können).

+ Grundsätzlich gut geeignet zur Eigenheimfinanzierung; bei langer Zinsbindung stabile monatliche Belastung und kalkulierbarer Schuldenabbau

- Zinserhöhungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung und hohes Risiko einer steigenden Belastung bei variablen Zinsen

Bankvorausdarlehen

Hierüber kann ein Bausparvertrag vorfinanziert werden. Man braucht nicht bis zur Zuteilung des Bausparvertrages warten, sondern die Bank gewährt ein Darlehen in Höhe der Bausparsumme. Mit Zuteilung des Bausparvertrages erfolgt die Rückzahlung des Darlehens. Die Bank kann je nach Vereinbarung auf eine Tilgung während der Laufzeit verzichten.

+ Planungssicher, weil feste Darlehenszinsen

- Hohe Tilgungsraten, insbesondere teurer als Annuitätendarlehen

Cap-Darlehen

Es handelt sich hierbei um ein Annuitätendarlehen mit variablem Zinssatz. Zur Begrenzung des Zinsrisikos wird ein so genannter „Cap“ vereinbart, Vereinbarung einer Zinsobergrenze für einen bestimmten Betrag über eine festgelegte Laufzeit bei einem variablen Darlehen. Hierdurch sichert sich der Kunde ab, dass er bei steigendem Zins nie mehr als den als Cap vereinbarten Zins zahlen muss. Für die Vereinbarung eines Caps zahlt der Kunde einen Aufschlag, der als eine Art Versicherungsprämie zu verstehen ist. Es kann auch zusätzlich eine Zinsuntergrenze vereinbart werden.

+ Grundsätzlich gut geeignet zur Eigenheimfinanzierung; bei langer Zinsbindung stabile monatliche Belastung und kalkulierbarer Schuldenabbau

- Zinserhöhungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung; das hohe Risiko einer steigenden Belastung bei variablen Zinsen wird durch Vereinbarung einer Zinsobergrenze zwar ausgeschlossen, damit entfällt jedoch bei steigenden Zinsen das Einsparpotential

Forwarddarlehen

Forwarddarlehen ist keine Darlehensart im eigentlichen Sinne, sondern ein Finanzierungsangebot von Banken. In zinsgünstigen Zeiten hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, sich einen Zins für die Zukunft zu sichern. Das bedeutet, er vereinbart schon vor Ablauf seines jetzigen Darlehens mit demselben oder einem anderen Kreditinstitut einen festen Zins zum Ablauf seines Vertrages. Wie weit im Voraus der Kunde vor Ablauf seines bestehenden Kreditvertrages einen neuen Zins zum Ablauf vereinbaren kann, ist von Bank zu Bank verschieden.

Bauspardarlehen

Als Bauspardarlehen wird die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Bausparsumme und dem angesparten Guthaben bezeichnet. Das Bauspardarlehen ist mit einem bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegten Zinssatz ausgestattet. Die Zuteilung des Bauspardarlehens erfordert ein Mindestsparguthaben und das Erreichen einer bestimmten Bewertungszahl, die sich aus der Bausparsumme, dem Sparguthaben und der Spardauer errechnet. Die erforderliche Bewertungszahl ist abhängig vom Volumenverhältnis zwischen Sparern und Darlehensnehmern. Der Bausparer hat keinen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen. So kann die Bausparkasse die Auszahlung des Bauspardarlehens ganz oder teilweise, zum Beispiel bei einer nicht ausreichenden Bonität, verweigern.
Im Falle einer Auszahlung des Sparbetrages und des Darlehens erfolgt die Überweisung etwa vier Wochen nach dem Antrag zur Inanspruchnahme. Das Bauspardarlehen kann jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass die bei Banken üblichen Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Bauspardarlehen werden, so es erforderlich ist, im Grundbuch nachrangig abgesichert. Der Beleihungsauslauf darf hierbei jedoch 80 % des Beleihungswertes nicht überschreiten. Kleinere Darlehenssummen werden üblicherweise mittels Negativerklärung abgesichert. Noch kleinere Darlehen, meist nur bis 10.000 Euro, werden auch ohne Negativerklärung gewährt. Bauspardarlehen sind Annuitätendarlehen mit einem Festzins über die gesamte Laufzeit. Die anfängliche Tilgung beträgt, je nach Tarif, zwischen 0,2 und 0,9 Prozent der Bausparsumme je Monat.

+ Ist zur Finanzierung des Eigenheims planungssicher, weil feste Kreditzinsen und schnelle Entschuldung gewährleistet sind

- Hohe Tilgungsraten aufgrund der relativ kurzen Laufzeit


Tilgungsdarlehen, Tilgungsaussetzungsdarlehen, Festdarlehen, Versicherungs-, Fondsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen (auch Abzahlungsdarlehen, Darlehen mit linearer Tilgung) wird mit dem Darlehensnehmer über eine feste Laufzeit eine gleich bleibende (lineare) Tilgungsleistung vereinbart. Die Leistungsrate setzt sich zu den jeweils vereinbarten Terminen dann aus dieser linearen Rate und den jeweils auf die Restschuld errechneten Zinsen zusammen, die zumeist gesondert belastet werden, so dass durch abnehmende Zinsen wegen der Verringerung der Restschuld sinkende Leistungsraten entstehen. Die lineare Tilgungsrate ergibt sich durch Division der Schuldsumme durch die Anzahl der Tilgungsvorgänge. Die Darlehensschuld wird beim endfälligen Darlehen (auch Festdarlehen) am Laufzeitende zurückgezahlt, also entweder am Ende einer fest vereinbarten Laufzeit oder nach einer erfolgten Kündigung. Die Belastung während der Laufzeit beschränkt sich auf die Zahlung der Zinsen. Der Zinssatz kann je nach vertraglicher Vereinbarung bis zum Laufzeitende fest oder auch variabel sein. Die Tilgung erfolgt aus der Ablaufleistung der Lebensversicherung oder aus der Bausparsumme des Bausparvertrages.

+ Geeignet ist das endfällige Darlehen vor allem für Zwischenfinanzierungen, um beispielsweise die Zeit bis zur Fälligkeit einer Lebensversicherung oder der Zuteilung eines Bausparvertrages zu überbrücken. Außerdem eignet sich diese Form der Finanzierung für vermietete Immobilien, weil die Zinsen, die als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können, höher sind als bei Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen. Daraus kann sich ein steuerlicher Vorteil ergeben. Für risikobereite Personen kann diese Finanzierungsart ebenfalls vorteilhaft sein, wenn die ersparten Tilgungen in eine Anlage investiert werden, deren erwartete Rendite über dem Zinssatz des Darlehens liegt. Dies ist beispielsweise bei Anlage in einem Investmentfonds möglich.

- Allerdings entstehen hier auch höhere Risiken. Wenn die Wertentwicklung des Investmentfonds oder der Versicherung geringer ist als erwartet, dann entsteht am Ende der Darlehenslaufzeit eine Finanzierungslücke, da der Wert der Investmentanteile oder der Versicherung geringer ist als die dann fällige Darlehensschuld.

KfW-Darlehen

Immobilienerwerber werden von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) mit zum Teil sehr günstigen Zinssätzen unterstützt. Gerade die Bedingungen für Sanierungsmaßnahmen oder unter Einbeziehung von ökologischen Vorgaben sind zumeist günstig. Alle KfW-Programme unterstellen, dass frühestens ab dem 2. Jahr nach Kreditauszahlung mit der Darlehenstilgung begonnen wird. Die maximale tilgungsfreie Zeit ist unterschiedlich.

+ Günstige Zinsen, vor allem in den Modernisierungs- und Energiespargrogrammen; keine Einkommensgrenzen

- Nicht alle Banken vermitteln KfW-Darlehen; Bereitstellungszinsen fallen meist schon ab dem zweiten Monat nach Darlehenszusage an

Länderförderdarlehen (WFA-Darlehen)

Spezielle Darlehensangebote der Bundesländer mit überaus günstigen Konditionen, z. B. in NRW mit dem Förderziel Neubau, Erwerb und Modernisierung. Förderanträge sind bei den Ämtern für Wohnungswesen (Bewilligungsbehörden) bei den Stadt- und Kreisverwaltungen zu stellen. Grundlage der Länderförderung ist das Wohnraumförderungsgesetz. Es legt allerdings nur die Rahmenbedingungen fest.

+ Konkurrenzlos günstige Konditionen

- Es gelten starre Einkommens- und Wohnflächengrenzen; oft nur für Familien mit Kindern geeignet; auf die Gewährung besteht kein Rechtsanspruch, es gilt das Prinzip: „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“; Bewilligungsvoraussetzung ist in der Regel eine Eigenbeteiligung zwischen 10 % und 15 % an den Gesamtkosten, die nachgewiesen werden muss.

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